因为一直和外资房地产基金打交道，并在观察他们在国内的一举一动，在宏观调控的环境下，外资基金的活动一直没有间断，而且正布署下一波的收购行动，我用一个案例来解释他们的操作战略。

    由于环球債券市场以歷史谷底的價格提供大量資金，私募股本（private equity）兴起并大舉進軍商用房地產，运用资本运作大肆收购后进行资产重组和拆骨套现，去年年底全球最大的私募股本之一Blackstone Group黑石收购了全美上市最大的房地产信托公司，办公室持有和管理商Equity Office Properties Trust(EOP)，每股作价55.5美元，金额230亿美元现金，在考虑到的EOP的160亿美元债务，总支出差不多400亿美元，钱哪里来？Blackstone藉37.5億美元的股票融資，加上319億美元的債務融資支應併購所需資金。由于竞争对手的加入，Blackstone拉高他們收購EOP的財務杠桿率，完成收购后随即宣布要出售EOP组合里幾棟位於紐約的辦公大樓。Blackstone一月份宣布聘请香港政府前财政司司长的梁锦松为高级执行董事兼大中华区主席，在此之前Blackstone只在香港设办事处，尚未在国内活动，2月1日资料显示Blackstone正募集一百亿美元的基金，投资热门市场如印度、中国，而且已募集完成80%。

     外资房地产基金大举进入中国，目的就是在『人民币资产重估』这个历史契机大捞一笔，尽管六部委在去年七月24号发布了“关于规范房地产市场外资准入和管理的文件”，但过去大半年外资仍然继续活跃，Gateway Capital (基汇资本) 买了翠湖天地103个单元6亿元人民币，花旗的房地产基金买了漕河景苑232个单元1.8亿元，摩根士丹利买了陆家嘴中央公寓76个单元1.9亿元和永新城219个单元5.3亿元等等（资料显示摩根士丹利又在募资八十亿美元基金收购中国房地產），而像新加坡Ascendas集团以一千六百万美元购买海洋大厦这类海外交易（产权人是海外股份公司，成交在境外以外币结算）更是司空见惯。

    光算上Blackstone和摩根士丹利加起来180亿美元（1400多亿人民币）是什么概念？足以买起大部分上海的核心商業房地產！国内商業房地產开发商尚缺乏物业经营的长远目光，更遑论资本运作的能力，难怪这些开发商看到外资手中的钞票便眼睛发绿，可肯定未来上海商業房地產租金和售价增幅仍会领先企业的创收表现，至于会否走到像97年后的香港和80年代的东京时泡沫破裂的巨痛，就要看政府的章法手段。

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