2007年，东莞楼市经历了从1－8月的非理性上涨，城区住房均价快速突破8000元关口，南城东骏豪园是9月初破8000的领头羊，景湖春天更是破9000元大关，原本寄希望于“金九银十”的开发商面对9月27日出台的房贷新政让楼市极速降温显得措手不及，10月的住宅成交量萎缩40%，非理性上涨使价格背离价值太大的项目价格难免冲高回落，进入价值回归，重新寻找一个新的供求平衡点。直至年底赛纳河畔、天骄峰景等“顶风作案”，被看不见的手狠狠的打了几个巴掌才回过神来，直至现在仍未完全“清醒”。新年前后各楼盘成交量如飞机坠机般的速度下降，大部分项目采取降价，折扣，送车位、空调、管理费……就差“购房送老婆”这绝招没有派上用场，残酷的在市场厮杀，抢客，可惜仍难以扭转大势，直到目前99％的开发商不得不承认市场趋势。目前，投资客离场、二手中介信任危机、取消购房入户政策、信贷政策调整等多种因素综合影响下，再加上商品房本来就是人生中几乎最大宗的商品买卖，甚至透支，剥夺买方未来20、30年的劳动力，消费者在这样的情况下就会变得越加谨慎，不到时机成熟、明朗或者迫不得已也不出手。再看东莞楼市2007年全年商品房销售情况，销售面积663.33万㎡，其中住宅620.09万㎡、54678套。数据显示，2006-2007年东莞商品房存量418万㎡，2008年超过150个新增项目入市，其中有近90个全新项目入市，加上2007年的175个在售项目，2008年在售项目超过260个，市场竞争加剧；2008年潜在供应量超过800万㎡；潜在供应加上存量整个市场供应量合计超过1200万㎡。巨大的供应量在宏观调控背景下，后市整体市场的消化压力不言而喻；预期楼市短期内难以回暖，自住需求成为市场的主导；但稀缺性资源别墅、商业、写字楼的需求呈现稳中有升态势，近两年中心区的写字楼租金增长接近一倍。但产品类别来看，稀缺性资源物业预期依合理的价格范围内预计然受到市场的追捧，如近期销售火爆的金色华庭销售火爆原因除售价低于市场售价20％之外，其地域的稀缺性也是受到市场追捧的一个重要原因，市场结构性调整将会持续，总体楼市售价必跌，万科运河东一号已经跌至5300（毛胚房）。

      从另一个方面看，楼市真的跌了么？从上述数字来看，是跌了，千真万确，请再看我下面两组模型化数据，假设情况A（放量上涨）:2007年1－9月（9个月）全市销售商品房100套，成交均价为10000元；假设情况B（缩量下跌）：2007年10月－2008年6月（9个月）全市销售商品房20套，成交均价7000元。假若上述两种情况都成立，也很可能成立，商品房的售价降了嘛，很明显是降了，降的多吗？很明显，多！30％啊！但是，必须有个前提，就是：成交量超严重萎缩！原因是什么，是我们伟大的共产党、伟大的胡主席和温总理的功劳，出台各种政策来教育非理性上涨的市场中狂热、慌张、急躁、埋怨、不知所措的老百姓（这些都归功于中央政府，是中央政府，不是地方政府哦^_^）。冷静了，冷静了，这回天下的老百姓都冷静了，“钢芯性”需求被压抑了，都拿着对外不断升值，对内不断贬值的RMB跟女朋友说：在等等看吧！因此观望的队伍浩浩荡荡。当然如果2007年成交的客户中也许有30％－40％是投资客户，投资，利益驱动，无利之为猪会去干，这些人就彻底的暂时远离市场。那浩浩荡荡的“观望族”就是剩下的50位刚性的自住需求者。例子：上海万科元宵特价促销170套，及东莞金色华庭火速售罄。我说那么多，想说明的一点就是：需求是庞大的，刚性的！到婚龄的年轻人更是“钢芯性”需求。从潜在共给来看，一方面房价下调受到开发成本强有力的支撑，下调空间大大减少；另一方面结合2008年东莞城市经济的持续发展、居民收入的提高、城市化进程加快以及庞大的刚性需求等等因素，整体房价回调修复（时间多长，我看最少半年到一年，甚至更长，市场信心不是那么容易恢复的)，楼市交易量企稳，增幅趋缓并进一步稳定，楼市发展将步入稳定期。此时楼市必稳。

      买卖双方势均力敌，均衡点出现，必均衡，不过也是昙花一现。